چرا باید قبل از معامله‌ ملک، وضعیت ثبتی آن را استعلام کنیم؟زمان تقریبی مطالعه: 4 دقیقه

  • صفحه اصلی
  • خرید و فروش
  • چرا باید قبل از معامله‌ ملک، وضعیت ثبتی آن را استعلام کنیم؟زمان تقریبی مطالعه: 4 دقیقه
استعلام وضعیت ثبتی قبل از معامله ملک

تازه‌ واردها در دنیای ملک و مسکن، بعدازاینکه از دو مرحله‌ی سخت تأمین بودجه‌ی موردنیاز خرید ملک و پیدا کردن و انتخاب ملک موردنظر می‌گذرند، تازه در مرحله‌ی جدیدی به نام بی‌اعتمادی و شک گرفتار می‌شوند و همین ترس ناشی از بی‌اعتمادی به مالک ملک، آن‌ها را از انجام معامله باز نگه می‌دارد. در حال حاضر می‌توان گفت که نگرانی درباره‌ی سلامت حقوقی و ثبتی آپارتمان‌های در نوبت فروش در دودسته از افراد وجود دارد: خانه اولی‌ها و خواهان املاک گران‌قیمت.
این دو دسته افراد به دلیل شرایط خاصی که دارند به‌سختی می‌توانند به فروشنده‌های ملک اطمینان کرده و پای معاملات ملکی بنشینند. این ترس از معامله سه ریشه‌ی اصلی دارد که اکثر افراد به آن می‌اندیشند، ترس از جعلی نبودن سند، تعلق داشتن ملک به فرد فروشنده، ممنوع المعامله نبودن فرد فروشنده و در رهن و توقیف نبودن ملک. این سه دلیل عمده، پایه‌ی همه‌ی ابهامات و ترس‌های مربوط به معامله‌ی ملک است. ابهامات و نگرانی‌ متقاضیان خرید مسکن درباره سلامت حقوقی و ثبتی ملک مورد معامله، قبل از هر نوع توافق اولیه با فروشنده، از یک مسیر قابل‌پیگیری و رفع است که با این روش خیال خریداران بابت هرگونه ابهام از سوی فروشنده راحت می‌شود. در این روش متقاضیان می‌توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند آپارتمان انتخابی و دریافت استعلام سند مالکیت ملک، پاسخ سه پرسش عمده‌ی خود را دریافت و متناسب با آن، نسبت به انجام معامله اقدام کنند. در حال حاضر عمده معاملات خریدوفروش مسکن پس از جلب توافق خریدار و فروشنده انجام می‌شود و قرارداد معامله، با استناد به سند ارائه‌شده از سوی مالک و بدون استعلام پلاک ثبتی ملک، صحت اطلاعات و سند ارائه‌شده از سوی وی توسط خریدار، در قالب مبایعه‌نامه تنظیم‌شده و زمان مشخصی برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به فرد خریدار تعیین می‌شود. این روند به این معنا است که در عمده معاملات مسکن، استعلام پلاک ثبتی ملک از بابت مشکل‌دار نبودن سند، صحت مالکیت فرد فروشنده بر ملک و همچنین سایر مسائل حقوقی، تا قبل از انجام معامله و پرداخت بخش عمده‌ای از بهای خرید ملک در زمان تنظیم مبایعه‌نامه، انجام نمی‌شود، بلکه استعلام ثبتی در عمده معاملات در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از خریدار به فروشنده (عمدتاً چند ماه بعد از تنظیم مبایعه‌نامه)، در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد. اما این نگرانی در میان بخش قابل‌توجهی از خریداران وجود دارد که چگونه قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک، اظهارات مالک از بابت مالکیت بر ملک موردنظر و بلامانع بودن انجام معامله از سوی وی را صحت‌سنجی کنند؟

سامانه استعلام

به این منظور سامانه‌ای به نام سامانه استعلام پلاک ثبتی ملک راه‌اندازی شده است که توسط این سامانه استعلام پلاک ثبتی ملک، می‌توان به‌صورت آنلاین و فوری اطلاعات مربوط به مالکیت و مشکلات احتمالی املاک از بابت توقیف ملک، ممنوع‌المعامله بودن مالک، در رهن بودن ملک و… را به‌دست آورد که البته در حال حاضر هنوز کاملاً آنلاین و فوری هم نشده است. این در حالی است که در برخی از کشورها به دلیل دسترسی خریداران به سامانه جامع استعلام ثبتی، تمام اطلاعات مربوط به ملک و مالک برای انجام یک معامله بدون مشکل و بلامانع به‌صورت آنلاین قابل صحت‌سنجی است، اما این امکان هنوز در ایران وجود ندارد، بااین‌حال، متصدیان حوزه ثبت رسمی می‌گویند خریداران می‌توانند قبل از انجام معامله و پرداخت بهای‌ملک موردنظر، با استعلام سند مالکیت ملک از صحت یا خدشه‌دار بودن ادعاهای مالکان باخبر شوند.

درواقع اگرچه هنوز به دلیل سنتی بودن بخش عمده‌ای از فرآیندها در کشور امکان دسترسی آنلاین و فوری خریداران به اطلاعات ثبتی املاک و محدودیت‌های حقوقی و قضایی مالکان از طریق سامانه استعلام پلاک ثبتی ملک وجود ندارد، اما متقاضیان خرید املاک می‌توانند از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قبل از انعقاد هر نوع قراردادی نسبت به صحت معامله‌ای که مصمم به انجام آن هستند، اطمینان حاصل کنند.

اگرچه فرآیند استعلام پلاک ثبتی ملک معمولاً در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار انجام می‌شود، اما متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و سایر املاک می‌توانند قبل از انجام معامله به دو روش اقدام به صحت‌سنجی سند ارائه‌شده، مالکیت فرد فروشنده و همچنین عدم محدودیت‌های قضایی و حقوقی برای ملک مورد معامله کنند. در اولین روش، متقاضیان خریدوفروش املاک می‌توانند به‌جای تنظیم قراردادهای عادی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از همان ابتدا معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت کنند، در این روش قبل از تنظیم هر نوع قرارداد و پرداخت هر نوع مبلغی، دفاتر اسناد رسمی اقدام به استعلام پلاک ثبتی ملک، از شرایط ملک و مالک کرده و در صورت مشکل‌دار نبودن این دو، اقدام به تنظیم قرارداد رسمی بین متعاملین می‌کنند. این در حالی است که در روش دوم و در صورت تمایل طرفین به انجام معاملات و تنظیم قرارداد عادی خریدار می‌تواند با ارائه سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی از دفاتر درخواست استعلام ثبتی کند؛ در این روش، متقاضی خرید با پرداخت مبلغی حدود ۵۰ هزار تومان به دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان حق‌التحریر و حق ثبت به‌منظور انجام فرآیند استعلام ثبت، می‌تواند این اطمینان را به‌دقت آورد که مالک و ملک معرفی‌شده به وی مشکل حقوقی، قضایی و سندی ندارد و پس از ایجاد این اطمینان نسبت به انجام معامله با فروشنده اقدام کند. ارائه سند مالکیت برای طرح تقاضای استعلام پلاک ثبتی ملک الزامی است تا با استفاده از اطلاعات مندرج در سند ادعاهای مالک و نبود ممنوعیت و محدودیت برای وی به‌منظور انجام معاملات ملکی صحت‌سنجی شود.

معاملات ملکی

سنتی بودن سیستم ثبتی املاک طی سال‌های گذشته تاکنون موجب شده است هم‌اکنون سامانه جامع استعلام ثبتی به‌صورت آنلاین در دسترس همگان قرار نداشته باشد، این در حالی است که با پیشرفت و اجرای فازهای بعدی فرآیند ثبت آنی معاملات ملکی که طی حدود چهار سال گذشته به‌صورت سیستمی راه‌اندازی شده است، می‌توان امکانات مربوط به صحت‌سنجی سیستمی خریداران از اسناد و ادعاهای مالکان را ایجاد کرد.

اما نکته‌ی مهمی که خریداران مسکن قبل از امضای قولنامه‌ی ملک بدون گرفتن استعلام سند مالکیت ملک از سامانه‌ی استعلام پلاک ثبتی ملک باید بدانند این است که اگر در قولنامه عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش» مشاهده کردند که معمولاً در متن مبایعه‌نامه وجود دارد بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و بر هم زدن معامله را از خود سلب می‌کنند. بنابراین باید حواسشان باشد پس از امضای مبایعه‌نامه با چنین عبارتی، حتی اگر سرشان کلاه رفته باشد به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی بسیار دشوار و عملاً غیرممکن خواهد بود.

برچسب ها:
پیام بگذارید