املاک هومینگ

هنگام نوشتن قرارداد اجاره مغازه به چه نکاتی توجه کنیم؟زمان تقریبی مطالعه: 6 دقیقه

قرارداد اجاره مغازه

به‌ طورکلی مغازه به مکانی گفته می‌شود که در آن فعالیت اقتصادی انجام می‌شود و دارای سند تجاری باشد. بر اساس قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر «کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن ‌که پس از مهرماه ۱۳۷۶ با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شوند، مشمول قانون روابط موجر و مستجر ۱۳۷۶ هستند»

عقد قرارداد اجاره، جزو مواردی است که مستاجر و موجر باید اطلاعات کاملی از چند و چون آن داشته باشند. در حال حاضر اجاره مغازه به علت پیچیدگی‌های قانونی، دارای مفادی است که باید مورد توجه طرفین قرار بگیرد. با توجه به اینکه اطلاعات ناقص برخی از افراد از قوانین اجاره مغازه، موجب بروز برخی مشکلات پس از عقد قرارداد می‌شود در مطلب امروز قصد داریم به مواردی که هنگام انعقاد قرارداد اجاره مغازه باید مد نظر قرار گیرد، اشاره کنیم. اگر به این موضوع علاقمندید یا قصد اجاره مغازه در آینده نزدیک را دارید، این مطلب را بخوانید.

جستجوی املاک و مستغلات در سایت هومینگ

قبل از عقد قرارداد اجاره مغازه به چه مواردی باید توجه کرد؟

برای عقد قرارداد اجاره مغازه باید به نوع کاربری، منطقه جغرافیایی، متراژ مغازه، سرقفلی و همچنین مدت اجاره توجه شود. به ‌طور کلی توجه به نوع کاربری و سرقفلی در اجاره مغازه از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. بر اساس قوانین مرتبط با موجر و مستاجر، سرقفلی به‌ منظور حمایت از مستاجر در نظر گرفته شده و دارای ارزش است؛ بنابراین اگر به دنبال اجاره ملک سر قفلی‌دار هستید در ابتدای امر باید مبلغی را به ‌عنوان سرقفلی به مالک بپردازید (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود) البته این مبلغ هنگام تخلیه مغازه توسط مستاجر به‌ قیمت روز محاسبه ‌شده و به وی پرداخت می‌شود. در این زمینه باید توجه داشت که سرقفلی تنها در قرارداد اجاره معنا و در قرارداد صلح بی‌معنا است.

همچنین فراموش نکنید که در قرارداد، مستاجر باید مبلغ سرقفلی را فقط با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد. همچنین اگر مالک راغب به تمدید قرارداد نباشد، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازپرداخت کند.

مبلغ سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟

مبلغ سرقفلی توسط دادگاه و بر مبنای موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت، شرایط و کیفیت اجاره (ازلحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است) و طول مدت اشتغال مستاجر به کسب‌ و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر دارد، تعیین می‌شود.

قرارداد اجاره مغازه

قرارداد اجاره مغازه

نحوی نوشتن قرارداد اجاره مغازه

اگر به دنبال عقد قرارداد اجاره بعد از در نظر گرفتن ملک مورد نظرتان به ‌صورت عادی در بنگاه‌های مشاور املاک هستید، باید همراه با موجر با در دست داشتن مدارک شخصی به بنگاه مورد نظر مراجعه کرده و فرم مخصوص اجاره‌نامه ملک تجاری (مغازه) را پرکنید. این فرم دارای ۹ ماده است که به ترتیب این ماده‌ها را خواهیم داد.

ماده ۱

این قرارداد شامل مشخصات موجر و مستاجر یا وکیل موجر و مستاجر است. این مشخصات شامل نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه و کد ملی است. اگر این قرارداد بین وکیل موجر یا وکیل مستاجر بسته می‌شود، باید بند وکالت، قیومیت، ولایت یا وصایت نیز پر شود.

ماده ۲

این ماده نیز شامل وضوح قرارداد و مشخصات مورد اجاره است. این بخش مربوط به موجر بوده و باید با دقت زیادی درج‌ شده و اطلاعات ثبت شده، منطبق با سند مالکیت یا سرقفلی باشد. همچنین باید بندهای این قرارداد که شامل مشخصات ملک ازجمله انباری، پارکینگ، تلفن اختصاصی و منصوبه‌های در آن کنتور برق و آب و گاز شهری که تاسیسات گرمایی شوفاژ روشن، پکیج حرارتی، گاز شهری، فن‌کویل، بخاری نفت‌سوز، شومینه و وسیله سرمایی آن کولر، چیلر، تهیه مطبوع، سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات است، طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن به ‌صورت شفاف مشخص شود.

ماده ۳

این ماده شامل موارد مربوط به مدت اجاره است. به طور کلی می‌توان گفت که این ماده یکی از اصلی‌ترین مفاد قرار داد اجاره است. چرا که موجر و مستاجر به واسطه این ماده می‌توانند از حقوق خود دفاع کنند؛ بنابراین توصیه‌ی ما به شما این است که در عقد قرار داد تمرکز زیادی روی این ماده داشته باشید و باید بندهای این ماده که شامل مدت اجاره، ماه و تاریخ شروع اجاره و خاتمه اجاره است به دقت تکمیل شود.

قوانین قرارداد اجاره مغازه

قوانین قرارداد اجاره مغازه

ماده ۴

این ماده هم مربوط به اجاره‌بها و نحوه‌ی پرداخت است. این بخش کاملا توافقی بوده و توسط موجر و مستاجر تعیین می‌شود. ممکن است موجری ملک خود را پایین‌تر یا بالاتر ازعرف بازار به مستاجر ارایه دهد و هیچ کس نمی‌تواند در این زمینه بین طرفین قرارداد دخالت کند. این ماده شامل میزان اجاره بها، نحوه پرداخت وهزینه رهن است.

ماده ۵

این ماده شامل مباحثی مرتبط با سرقفلی است که پیش‌تر و در ابتدای متن درباره‌ی آن گفتیم. این ماده دارای بندهایی است که در متن زیر بیان شده است:

«۱-۵- مستاجر هیج وجهی بابت سرقفلی پرداخت نکرده است و به این ترتیب هیچ حقی نسبت به سرقفلی و حقوق صنفی متعقله به ملک ندارد و در زمان پایان قرارداد،  چیزی از این بابت به وی تعلق نخواهد گرفت.

۲-۵- مستاجر مبلغ ……… ریال به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده و بین طرفین مقرر شود:

الف- این وجه متعلق به موجر است و در قبال پرداخت آن با اجاره دادن ملک به مستاجر با شرایط و مبلغ مندرج در این اجاره نامه موافقت کرده است و برای این سرقفلی هیچ ما بازاء و عوض دیگری در نظر گرفته نشده و در انقضای مدت مستاجر مکلف به تخلیه است و چیزی بابت سرقفلی یا عوض آن دریافت نخواهد کرد.

ب- در پایان مدت و زمان تخلیه، معادل همین مبلغ به مستاجر پرداخت خواهد شد. افزایش نرخ تورم و تغییر قیمت سرقفلی تأثیری در این امر نخواهد داشت.

ج- در پایان مدت رقم پرداختی مستاجر به‌ علاوه مبلغی که بر مبنای شاخص بانک مرکزی جبران کاهش ارزش پول را با توجه به مدت اجاره بکند به مستاجر پرداخت خواهد شد.

د- در پایان مدت قرارداد، سرقفلی متعلق به محل بر مبنای نرخ عادله و قیمت معاملاتی زمان تخلیه به مستاجر پرداخت خواهد شد. منظور از نرخ عادله و قیمت معاملاتی، وجهی است که مستاجرین برای اجاره کردن مورد اجاره این سند، با مدت و شروط مشابه و مبلغ اجاره‌ای معادل مبلغ اجاره این سند به‌علاوه نرخ تورم به نسبت مدت اجاره، آمادگی پرداخت آن را به‌عنوان سرقفلی دارند.»

عقد قرارداد اجاره مغازه

عقد قرارداد اجاره مغازه

ماده ۶

نیز شامل شرایط و آثار قرارداد است. بر اساس این ماده موجر باید شرایط و نحوه استفاده ازملک مورد نظر را به‌ صورت واضح بیان کند. دربند یک این ماده نیز به ‌وضوح بیان‌ شده است که مورد اجاره، برای استفاده (این بخش توسط موجر توافق می‌شود) به اجاره واگذارشده است و مستاجر نمی‌تواند از مورد اجاره برخلاف منظور قرارداد استفاده کند.

ماده ۷

در این ماده نیز اسقاط خیارات آمده است و بر اساس این بند، تمام اختیارات، ولو اختیار غبن (در اصطلاح حقوقی خیار غبن یعنی، زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله که به زیان‌دیده بعد از آگاهی به غبن، حق فسخ می‌دهد. هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ کند. غبن در صورتی قابل توجه است که قابل مسامحه نباشد؛ بنابراین غبن باید فاحش باشد و این چشمگیر بودن به این معنی است که از نظر عرف آشکار باشد) به‌استثنای اختیار تدلیس (تدلیس عبارت است از پوشاندن عیبی در مال یا نمایاندن یک صفت یا امتیاز کمالی غیرواقعی در مال. به علت جبران زیان ناشی از این عملیات فریبنده، فریب‌خورده از حق فسخ بهره‌مند است.) از طرفین ساقط می‌شود.

ماده ۸

این ماده نیز شامل مقررات ناظر است این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ خواهد بود.

ماده ۹

این قرارداد نیز شامل نسخ و تصدیق است. در این بند بیان‌شده این قرارداد با علم، اطلاع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و در دو نسخه برابر تنظیم ‌شده است و به امضای طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا خواهد شد.

سخن آخر

اگر قصد عقد قرارداد اجاره مغازه را دارید به شما توصیه می‌کنیم که به بند قرارداد توجه و اشراف کامل به‌ داشته باشید و اگر توانایی تحلیل مفاد این قرارداد را ندارید با یک مشاور و یا کارشناس مشورت کنید. همچنین اگر قرارداد شما شامل سرقفلی است، توصیه ما این است که به ‌تمام مفاد این مقوله نیز توجه داشته باشید؛ چرا که ممکن است دچار نقضان و زیان زیادی در معامله شوید.

ما در این مقاله به مواردی که در هنگام عقد قرارداد اجاره بایستی رعایت شود اشاره کردیم. اگر تجربه‌ای در زمینه عقد قرارداد اجاره دارید آن‌ها را برای ما در قسمت دیدگاه بنویسید.

به این مقاله از هومگ امتیاز دهید

برچسب ها:
پیام بگذارید